6月から通い始めたマンションギャラリーについてまとめます。
建物の質はどれも良くて、専門家じゃないから細かいところは気にしてません。
気にしてるのは共用部分だけど、どの物件もほぼ同じ。
宅配ボックスや郵便のお知らせ機能があって便利です。
部屋は妻がこだわってて、任せてます。
ただ、妻は日本人じゃないから無理難題を言いがち。
不動産屋には「戸建てを検討された方が…」と言われてるけど、たくさん見れば決まるでしょう。
まだ数社しか見てないけど、マンションギャラリーの印象はおもてなし感が強い。
でも担当者は適当なことを言うので要注意。
媒介契約するのが一般的で、有資格者でもいい加減なこと言うことがあります。
ギャラリーには宅建士が一人いればいいので、ほとんどが無資格者だと思います。
本気で物件を買うなら、不動産屋よりも自分で周辺知識を持っている地域で探すのが良いと再認識しました。
4年前に戸建てを検討したとき、大雨が降ると水が溢れる地域だったのに
不動産屋は「大丈夫です」と言いました。でも実際は何度も溢れてる地域でした。
不動産屋は売るまでが仕事で、瑕疵担保責任や不適合責任があっても
水害ハザードマップの説明責任くらいしか気にしないでしょうね。
ちなみに、この不動産屋は現在マンションの建設・販売も手がけているようです。
専門家から見れば、カビが生えるような通気や採光の悪い部屋を
ギリギリ違反しない程度で建設し販売しているそうです。
ただ、これにより他社よりも無駄なく戸数を稼いでいるようです。
それに乗じて、販売件数も拡大しているようです。とある不動産屋の情報です。
冒頭にも不動産屋適当なことを言う。
これに関しても本当のことかはわかりませんが、
もう少し知識をもってからこの不動産屋にも販売する物件も見に行こうと思います。
実際にできてる物件がいいので、賃貸で内覧するほうがいいかな。
それでは、ギャラリーごとに感想を書いていきます。
□補足
資産としての不動産購入というのも一案だが…地価価格の推移では投資信託の方が利回りがいいです。
いまから60年前に購入場合は、地価高騰率は年7.2%(2020年まで)出ていたので100万で購入した土地が6000万まで地価価格が増加していました。※複利で計算した場合
2020年前後で調査した際の地価高騰率は1%~2%程度でした（さいたま市）
鴻巣や川越の担当者が資産として物件を持つという話をしていましたが、僕はこれらを調査したことがあるため、納得できません。ただ、都内は地価高騰率は高い点ではアリですが、そもそもの購入額が高すぎますので低所得者の僕には無理な話です。
下記は地価公示の推移です。実勢価格はもっと高いです。
最近は土地価格の上昇傾向にあるようですね。埼玉県だと大宮区が60年前の上昇率に近いですが、持続しないと意味がないです。また60年前のデータが見当たらないので、金額だけで利回りを複利計算しただけです。そのため地価公示推移とは比較対象が適正ではないかもしれません。60年前の日本は人口が増えていましたが、いまは人口減少は深刻ですので、今後どうなるのかな。
鴻巣市の地価公示推移
【土地価格ドットコム】埼玉県鴻巣市 地価公示推移データ・グラフ 1972-2024年 (tochi-d.com)
川越市の地価公示推移
【土地価格ドットコム】埼玉県川越市 地価公示推移データ・グラフ 1970-2024年 (tochi-d.com)
さいたま市南区の地価公示推移 ※高騰率 年3%弱
【土地価格ドットコム】埼玉県さいたま市南区 地価公示推移データ・グラフ 2004-2024年 (tochi-d.com)
さいたま市大宮区の地価公示推移 ※高騰率 年7%弱 埼玉でトップ
【土地価格ドットコム】埼玉県さいたま市大宮区 地価公示推移データ・グラフ 2004-2024年 (tochi-d.com)
さいたま市の物件
#プレミアムレジデンス武蔵浦和
https://www.daiwa-r.co.jp/sp/pr-musashiurawa/
一番最初にいったギャラリーです。
担当者が不安で、計算が間違っていました。
説明の最後の方は寝ていたように見えました。
立地的には候補に近いのですが、思ったよりも高くて、
さらには担当者の計算が間違っており、希望の部屋は到底買えなかったです。
他のギャラリーを回って気づきましたが、計算が明らかに間違っていたので、
再度ギャラリーへ見学予約をしました。来週行く予定です。
少し部屋の作りが狭く感じた印象です。
窓の網戸がじゃばらで印象的でした。
他のギャラリーでも話をしましたが他の不動産屋の知識を試す良い材料になっております。
#ガーラレジデンス武蔵浦和
https://www.gala-series.com/musashi-urawa/
前日にいった川越の物件で、４時間くらい話が長引いたため、
こちらでは、最初に外出予定があるので２時間程度しか時間がない。
と、伝えると、コンパクトに話をまとめてくれました。
コンパクトに話をまとめてくれたので、もう少し大丈夫ですよ。
といったら、話が長引いてしまい次の予定に遅れてしまいました。
次は延長なし設定でお願いしようと思いました。
こちらの物件は平米数は65㎡ほどで狭そうと感じましたが、
その予想に反し、非常に広く感じました。
部屋の作りはとても良い印象でした。
が、立地が問題です。他の物件よりも、希望には近いですが、
周辺状況に関しては熟知しているエリアなので水害ハザードにかかっているエリアです。
時間設定したからか、説明漏れがあったのか知りませんが、
物件の紹介、周辺エリアの説明時には水害ハザードマップについては触れられませんでした。
まぁそんな深刻なエリアではないので、重要事項説明の際に説明すれば問題ないですね。
重要事項説明は最後の確認のようなもんですから、
そこまで話が進めば、軽度の水害ハザードマップにかかるくらいなら軽視されそうですね。
※僕の勝手な推測です。
鴻巣の物件
#ココチファースト鴻巣
https://century-mansion.com/konosu/
女性ばかりのギャラリーでした。
後日、ギャラリーではなく本社に電話した際に話を聞いたら、
営業は女性が多いとのことでした。
公な情報ではありませんが、女性のほうが家庭にいることが多いので、
家を説明する際に、女性の方が効果的という考えもあるようなことを言っていました。
物件に関しては、かなり大規模でした。
担当していただいた方は、２６歳の３年目くらいの女性のようですが、
すでに資産として東京の良い場所に物件を購入しているとのことでした。
ちょうどこの前日に、次に述べる「クリオレジダンス川越」の担当者が
同じことを言っていっていました。
不動産屋さんですと、２６歳あたりに不動産を購入するというのでしょうか。
住宅ローンの低金利の恩恵を受けつつ、資産として住宅を買う。って感じだったかな。
こちらの物件は、ガーラレジデンス武蔵浦和よりも妻が気に入っていました。
妻の好みは、窓の大きさと多さなので、気に入った理由はそれでしょう。
そうそう。鴻巣という埼玉県民ですと免許センターのある町という印象ですが、
ここの担当者さんがいっていた鴻巣は外に出た人がまた戻る町なんですよ。
的なことを言っていました。
僕は初めて聞いたことなので、理由を考えたら…鴻巣に”巣”があるので、
そこから連想したところ「巣に戻る」的な？
と、聞いてみると「そんな駄洒落な意味ではないです」と言われてしまいました。
駄洒落言ってないんだけど？ちょっとイラっとしましたが、年寄になると下らねーこといっていると思われるのでしょうか。冗談ではなくまじめに聞いたのですが…
中年男子は肩身狭いですな。
この点、出戻りなんて統計に出るのかなと気になったので簡単に調査しました。
鴻巣市の人口は2010年から現在までで2000人（日本人）ほど減少しています。
増えたのは外国人で700人ほど増えたようです。
人口が減っているのに「出戻りが多い」という表現はどこから？
憶測ですが、男性よりも女性の方が増えている年があります。
これをもとに「出戻りが多い」というのでしょうか。
それであれば、ちょっと悪意を感じるのはぼくだけでしょうか。
こちらで、はじめて事前審査をとりあえずしてみよーよと言われ、
「OK」と言ってみました。
事前審査については銀行に問い合わせをしたところ遅くとも３営業日で結果が出るようです。
再度来店予約していたのですが、鴻巣に行くのが面倒なので電話で審査内容だけ聞いたら、
まだ手続きして内容で、申請結果でたらメールでご連絡しますとのこと。
がっかりです。
まぁしかし、ここで事前審査の話があってから、
住宅ローンについても銀行に数社問い合わせるきっかけになったので感謝です。
ついでに団信についても保険会社に聞きました。
川越の物件
#バースクレイシア川越
https://vc-idz.jp/kawagoe/
資料請求をしてから、営業の電話をかけてきた一番乗りの会社です。
西新宿に本社がある会社が販売会社のようです。
こちらはギャラリーではなく、すでに建物が建っている状態ですので、
実物を見れる点、誤解がなくてとても良いです。
が、反面 新築の特権のオプションが選べない点はマイナスです。
川越駅の西口は現在再開発しているようで、非常に新しい建物が多かった印象です。
それと、同時にマンション販売の看板や営業の人を駅周辺にいました。
川越は埼玉で言うと希少な観光地なので、人気があるのかもしれません。
観光地になっているのは東口なので、こちらの物件は反対口。
3LDKと言われて見に来たのだけど…43㎡くらいしかなく、
動線も悪く、狭く感じました。ファミリー向けとは思えない物件でした。
ついでに1DKの物件も見せてもらいましたが、こちらはとても良いです。
担当者に「離婚したら買います」と告げて帰りました。
#クリオレジダンス川越
https://www.meiwajisyo.co.jp/clio/917_Kawagoe/
バースクレイシア川越の内覧しに、川越まで来たので、
それだけで帰るのはもったいないと観光しようとしましたが…
気温が高く、動きたくない妻と娘がいるので、観光はあきらめ、
駅周辺でギャラリーへの客引きをしている物件があったのでこちらから話しかけました。
街頭に立っていた子は新卒らしく、あとでわかりましたが同じ区に住んでいる地元人でした。
新卒なのにすることはおじさんみたいで、親近感を抱きました。
…親近感を抱いたけど、友人・知人ならいいけど物件買うのは話は別です。
ギャラリーに行くと、保育士がいるギャラリーでした。
担当してくれた営業の方は課長で、今回回ったギャラリーの中で、
一番知識がありそうでしたが、最後は疲れたのか「インフレのことを終始インフラ」といっていたのが印象的でした。
こちらの物件が一番高かったです。その分平米数も最大で117㎡と広かったです。
ちなみにこの部屋はメゾネットという一部屋の中に階段がある、
マンション中に戸建てを立てたような部屋がありました。
ちなみに、この部屋の値段を聞いたら現時点で1億5千万だそうです。
このギャラリーで坪300万という話を呪文のように聞かされました。
戸建ての注文住宅だと坪単価60万から150万とか聞いていました。
どうやら、川越の新築マンションは坪300万円が相場だそうです。
えらい高いですね。
土地の値段も入っているらしいですけど、土地の価値はあっというてきに戸建ての方高いです。
と考えるとマンションの坪300万はほとんどが建物の値段でしょう。
これについては別記事でより詳細に書いていきますが、
8年前に武蔵浦和駅周辺のタワーマンションの売り出し価格が坪220万から280円だったようです。
そのマンションが現在では中古で坪400万程度で売られています。
コロナ過に起きた便乗値上げが起きてるように感じています。
新築マンションに関してはインフレや為替の影響はあります。
しかし、中古マンションに関してはこれらは影響しないと思います。
※買い手の収入源が外国通貨なら関係あるかもですが。
話し戻します。
僕は坪300万は川越より自分の地元の方が好きなので出せません。
というのが、結論です。
蓮田の物件
#プレシス蓮田ステーションフロント
https://www.presis.com/saitama/hasuda_563313/?utm_source=YSS&utm_medium=KAKE&yclid=YSS.1001074772.EAIaIQobChMIn8L5jYqihwMV3WEPAh3weQAIEAAYASAAEgJ6vfD_BwE
蓮田駅から１分の立地です。
一般販売前に、先行販売から参加できるようなので、これが一番魅力です。
とはいえ、周辺状況を調べると、子供の学区に難があります。
駅周辺などは平地でとてもよい感じですが…車ないときつそうです。
こちらは来週以降にギャラリーに行きます。
うっかり、今回のリストに入れてしまいましたが、まだ見てません。
事前Webセミナーに参加した程度ですが、立地と設備には非常に興味があります。
西川口の物件
#ウィルローズ川口青木町公園
https://www.the-g.co.jp/group/lseed/nishikawaguchi/
こちらも女性が担当でした。
この日は妻が受験のため、叔母を連れて行きました。
最寄り駅で、違う物件のティッシュを配っていたので思わずもらいました。
今度、見に行こうと思います。
この会社は今までのギャラリーと比べると小さい会社の印象でした。
ただ、SBIグループ傘下なので安心そうです。
担当の女性の方は、まだ２５歳ですが、
しっかりされていて若手でありながら、
すでに主任になっている点も好感が持てました。
物件の紹介もきちんとスライドでされていました。
そのスライドは上長が作成されたとのことでしたが、
西川口の物件なので、外国人率などもきちんと表示されていて、
しっかりした資料になっていることにも好感が持てました。
部屋に関しては、販売前なので妻が一番気に入りそうな部屋も買えそうです。
ただ、小規模のマンションだからか、フロアごとの値段上昇率が高いです。
部屋はいいけど、西川口は西も東も良く飲みに行っていたし、
知人の家もあることもあり、大体わかりますが…候補にはあげにくいです。
とはいえ、ここの担当者さんやり手で。
この物件だけでなく中古販売もしているといいだし、
そちらも担当者さんから案内しますと…抜け目ない。
この担当者にも聞いてみました
「不動産は所有してますか？」と聞いたところ、
『ローンが怖いんです。』と学生時代の苦労話を少し教えてくれました。
なにか不動産に困ったら、この人に話をしてみようと思いました。
参考URL
#ローン計算ドットコム
https://www.loankeisan.com/
#じぶん銀行 住宅ローンシミュレーション
#鴻巣の地価データ
https://tochidai.info/saitama/konosu/
#鴻巣市の人口データ(人口統計) ※平成22年から2000人ほど減少 内 外国人は700人増
https://www.city.kounosu.saitama.jp/uploaded/attachment/17313.pdf
#川越市の人口データ(人口統計) ※平成7年から現在までで人口が2万人強増加
https://www.city.kawagoe.saitama.jp/shisei/toukeidata/jinkotokei/jinkotosetaisuu_suii.html
#蓮田市の人口統計 ※平成21年から現在までで人口が約3000人減少
https://www.city.hasuda.saitama.jp/sesaku/shise/toke/jinko/documents/suii.pdf
#イエシル ※過去のマンション販売価格が参照可能(新築の場合は情報がないことあり)
https://www.ieshil.com/
