今日は、賃貸付き住宅を提案してきたハウスメーカーとの打ち合わせでした。
まず、候補の土地を見学し、ハウスメーカーが考えた間取りや資金プランを見てきました。
こちらは、昨日の記事に書いた通り「検討に値しない提案」とはっきりとお断りしたけれど、どうも相手は引き下がらない。
本当にめんどくさいです。
ただ、まぁ僕も大人なので、打ち合わせに行ってきました。
土地について
土地については、今住んでいるとこから近いので、土地勘はあります。
妻も思ったより近いことに驚いていました。
さいたま市の南区で坪単価 69万。たしかにこれは安いです。
安い理由は、間口が狭いのと、土地の形がよくないことなのかな。
実際の土地をみたら、日当たりは悪くもなくいい感じでしたが、
草がボーボーでよくわからなかったです。
とにかく、「安い」とか「間口が広がれば倍の価格になる」とかいろいろと言ってました。
ここで、子供が思いっきり蚊に数か所さされたのですが、刺された箇所の一つがハート形になっていたのが面白かったです。
それから住宅展示場をもどりました。
間取りを見せられます
間取りは悪くなかったです。
賃貸の部屋が3室、自宅が1室という構成でした。
賃貸の部屋はすべて1LDK、大家の家は3LDKでした。
大家の家なのですが、寝室が4.5畳が二つと、6畳が一つ、LDKは18畳くらいありました。
寝室がとても狭いです。
ただ、賃貸付き物件なので、いずれは全室貸せばいいやと思います。
で、妻と話し合いもせず一致した考えは
「家賃収入をもらって、今の賃貸で住み続ける」という発想。
これは、住宅ローンも使うため使えません。
が、やっぱり考えることは同じでした。きっと立地や間取りが気に入らないので意見が一致したのではないかと思いました。
費用の内訳について
僕の事前予想よりは、建物費用は安く、付帯費用は高い内容でした。
こちらも事前に、「見積書記載の額面からの増額は認めない」という条件を出したからでしょうか。
付帯費用（仮設工事など）でごまかしやすい費用を膨らましたのかなと思います。
下記が、その内訳です。
建物本体工事費 61,810,000円
オプション工事 3,690,000円 ※これなんでしょう？
付帯工事費 19,892,000円
設計料費用 582,000円
※割引① -2,000,000
※割引② -5,500,000
建物と付帯費用の合計 \ 86,321,400-
さらによくわからない諸費用として…
諸費用: 2,310,000
その他諸費用: 3,000,000
※概算資金計画には内容が書かれていません。きっと調整費用かなと仮定します。
続きて土地です。
\38,597,000
こちらは仲介手数料と印紙代に登記費用、土地代なのでごまかしようがありません。
これらを合わせると、\130,228,400です。
1億3千万です。
これに頭金を1400万いれて、残金1億1600万でローンを組むようです。
見込み賃料は 3部屋で月あたり320,000円です。
ここにサブリース契約を結ぶので、賃料は303,000円までは保証されるようです。
で、この残債から金利1.275%の変動金利で換算すると 35年ローンで月の支払いは 342.527円です。
これだと、見込み賃料との差額は \39,527です。この金額で1億3千万の賃貸付き物件が手に入るということです。
試算について疑問
この数字は正しいのですが、変動金利で現在の金利で試算している点、まずアホです。
サブリース契約も転貸契約なので、こちらは契約をいつ打ち切られるかはわかりませんので、
当てにならない契約だと思いますので、むしろいらん契約と考えています。
こちらについては、はっきりと担当者に言ってありますが、こんな費用を出してきています。
完全に舐めています。腹立っています。
このハウスメーカーの担当者に「ローンの支払い保証ってあるんですか？」と聞きました。
『ありません』と担当者。聞くまでもないことです。
なら、なんでこんなバカげた試算を出すのかアホではないでしょうか。
僕が住宅購入を考えた理由に戻ります。
僕の住宅購入の条件は、「僕の死後に家族を守る住宅です」。
この守るのは物理的な意味と、経済的な意味があります。
で、試算に戻ります。僕は現在の変動金利で計算するのではなく最低4%で計算するべきだと、
担当者に言い、試算してもらいました。結果は以下です。
金利4%換算でいくと月の支払額は513,618円になります。
こうなると賃料の保証分 303,000円です。差額は、-210,618円です。
最低でもこれ以上、稼いでいないと生活は成り立ちません。
利息分だけで約1億になります。
バカげたローンです。
さらに、僕は臆病な人間なので、収入は小さく見積もり、支出は多く見積もります。
金利 6%までの上昇も視野にいれて計算してみます。
この場合は月の支払額は 661,420円です。
賃料の保証分 303,000円との差額は、-358,420円です。
もっとバカげたローンです。 ちなみに、ここまでくると利子の額は元本を超えます。
ということは2棟買っても手元に残る計算です。
これのどこがレバレッジというのでしょう？
低金利とはいえ、レバレッジを受けるのは債務者ではないです。債権者の方です。
こんな明らかなことを話す時間がもったいないので前日で断りましたが、
まったく話を聞いてないようです。
営業マンというのは自分の都合が悪いことは聞かないのは、皆さん共通ですね。
まるで、日本にいる外国人のようです。都合が悪いことは「日本語わかりません」
日本人でも共通ですね。
申込金を払わしたい
相手はとにかく申込金を払わしたいようです。
申込金を払わすなら、概算費用を説明しただけではなく、もっときちんとしたものを提示するべきです。
間取りに関しても、図面のものしか用意されていません。
このハウスメーカーの売りは何なのでしょうか。
間取りを自由に変更することを得意としている。特に賃貸付き物件の間取りの自由度の高さがウリとしか頭に残らないくらい、ここだけ推してきます。
建物の保証や、特徴もあまり理解できませんし、説明も不十分です。
それでいて、申込金を払わせたい。なんとも面白い押し売り手法です。
申込金を受けるには、750万ほどの割引が受けれないのと、土地がなくなる可能性があるということを強調してきます。こんなことで揺らぐわけがない。
まとめ
担当者に何度も言いましたが、まったく聞いてません。
あげくには前提条件の「団信への加入」も受けれないローンですすめてきてました。
営業というのはなんでしょうか。自分の売りたいものを売るだけなのでしょうか。
ならば、そもそも事前アンケートを各必要はないでしょう。
事前アンケートに購入を考えた理由も考えてますし、口頭でも伝えています。
それが聞けていないということは、顧客第一ではなく営業第一です。
住宅ローンに関しては、妻が支払える能力が問われます。
なぜなら、僕の死後を視野にいれているからです。
ならば、賃貸付きの数を増やし、賃貸料だけで金利６％まで支払いが行える状態で、
7%などになった場合には、いまの家賃程度の支払いで払えるなら良い投資だと思います。
これに対し担当者は「土地を持っている方だと可能だと思います」
土地費用がない場合、残債金は7600万です。
これを4%で試算すると 336,508です。これでも赤字ですよ。
現在の金利1.275%なら224,414円なので少し利益が出ます。
とにかく条件悪いです。
不動産投資で成功されている方は、こんな条件の投資はされていないはずです。
そもそも、そういう人たちは購入する不動産以上の資金または金融資産をお持ちの方でしょう。
世の中に「不労所得」とかいう言葉があり、これだけで暮らしていける生活にあこがれを抱かしているのが原因でしょうか。
悠々自適な生活。それを実現するには、たくさん苦労するしかないと思います。
その苦労してためた資金を投資し、そこから得られるものが一般では不労所得である場合、
本当に不労と呼ぶのがふさわしいのでしょうか。
苦労し学んだ成果で収入を得ているので、不労所得という言葉には疑問を感じます。
いずれ、僕は不動産投資もするかもしれません。
ただ、それは今ではないし、資金が不動産を買えるくらい手元にある場合だと考えています。
しかし、住宅ローンは組むかもしれませんが、
かなり条件の良いものが出ない限りは買う気はありません。
個人的な意見ですが、家は嗜好品だと思いますので、生活するうえで絶対に持ち家である必要はありません。
となれば、高い買い物をするのは欲しいから買うということだと思うので、嗜好品だと考えます。
住宅展示場まわりも飽きてきました。
今週で、おしまいにしたいと思います。
